Nejvyšší soud objasnil, kdo by měl platit za opravy městských bytů / Portál světové spravedlnosti Orenburské oblasti

Nejvyšší soud vydal rozhodnutí, které je důležité pro obrovské množství občanů, a to po projednání sporu týkajícího se rekonstrukce bytu. Vysoké náklady na rozsáhlé rekonstrukce vašich čtverečních metrů jsou nyní jedním z populárních a bolestivých témat. Otázka rekonstrukce bytu je obzvláště naléhavá, pokud se nejedná o novostavbu.

V zemi je stále mnoho starých a problematických bytů. A není žádným tajemstvím, že byty v takových „starých“ domech obývají převážně chudí, staří a nemocní občané. Obyvatelé zchátralého bytového fondu si zpravidla již nemohou vzít hypotéku a koupit si něco nového. Podle odborníků je právě v takových domech nejvíce obecních bytů, tedy těch, které vlastní místní úřady. A občané v nich žijí na základě smluv o sociálním nájmu. Náš soudní spor o „opravy“ se týká právě starých obecních bytů.

Státní zástupce tedy podal u okresního soudu žalobu na obranu nájemníka obecního bytu, osoby se zdravotním postižením 3. skupiny. Občan, podle názoru státního zástupce, unavený zimou v pokojích, samostatně udělal to, co byli úředníci povinni udělat. Konkrétně vyměnil stará okna v celém bytě za nová, která nefoukají, a zateplil vnější stěny. Podle státního zástupce nájemník utratil peníze a nyní jsou úředníci jednoduše povinni vrátit mu výdaje na větší opravy.

Soud souhlasil s názorem dozorčího orgánu. Soud nařídil místnímu úřadu, aby obyvateli uhradil výdaje. Úředníci se proti tomuto rozhodnutí odvolali.

Odvolání zrušilo rozhodnutí okresního soudu a vydalo jiné rozhodnutí, podle kterého obec osobě se zdravotním postižením nic nedluží, protože výměna oken byla podle městského soudu běžnou opravou a obyvatel byl povinen si ji provést sám. Státní zástupce se však neuklidnil a dále hájil zájmy občana. Případ se tak dostal až k občanskoprávnímu senátu Nejvyššího soudu. Tam byl názor státního zástupce podpořen a uvedl, že takové opravy by měl hradit majitel bytu.

Těmito právními normami se Nejvyšší soud při svém rozhodování řídil. Soud shledal, že byt, jehož rekonstrukce byla důvodem žaloby, je obecní a již dlouho potřebuje rozsáhlou opravu. Nakonec to nájemník nevydržel a sám, a co je nejdůležitější, na své náklady kompletně vyměnil všechny okenní bloky a provedl vnější izolaci stěn. Když odvolání zrušilo rozhodnutí okresního soudu, které znamenalo vítězství pro osobu se zdravotním postižením, konstatoval, že v bytě byly provedeny běžné opravy. Nejvyšší soud vzal do svých rukou bytový zákoník a uvedl, že podle článku 65 tohoto zákoníku je „pronajímatel bytových prostor“, tedy obec, povinen provést v budově rozsáhlé opravy. Občanský zákoník (článek 681) stanoví, že rozsáhlé opravy pronajatého bytu jsou odpovědností pronajímatele. Další článek téhož občanského zákoníku, 676, černé na bílém uvádí, že pronajímatel je povinen: „zajišťovat řádný provoz bytového domu, zajišťovat opravy společného majetku budovy a zařízení pro zajištění inženýrských sítí umístěných v budově.“ Ze smlouvy o sociálním nájmu, kterou nájemce podepsal se správou, vyplývá, že pronajímatel je povinen provádět v budově větší opravy. A v případě neplnění nebo nesprávného plnění svých povinností týkajících se větších oprav má občan právo požadovat náhradu svých výdajů na „odstranění nedostatků bytových prostor“.

A zde je důležité ustanovení, na které Nejvyšší soud poukázal a které většina občanů nezná. Ukazuje se, že nájemce může dle vlastního uvážení nejen požadovat náhradu nákladů na opravy, ale může také žádat o snížení nájemného, pokud mu vlastník nemovitosti znepříjemnil život v pronajatém domě.

Pro potvrzení zákonnosti takového pravidla Nejvyšší soud citoval články 309 a 310 občanského zákoníku. Ty uvádějí, že povinnosti uvedené ve smlouvě „musí být řádně splněny. A jednostranné odmítnutí plnění povinností nebo jednostranná změna podmínek smlouvy nejsou povoleny“.

Nejvyšší soud citoval zprávu o inspekci domu, která byla předmětem případu. Podle tohoto dokumentu byla budova velmi stará. Střecha se proto stala nepoužitelnou, všechny okenní kóje, koruny trámů vnější zdi shnily a základy domu bylo nutné zesílit.

V reakci na tvrzení odvolání, že zateplení stěn a výměna oken nejsou většími opravami, Nejvyšší soud citoval „Přibližný seznam prací prováděných při větších opravách v bytových domech“. Tento seznam je přílohou zvláštního usnesení Státního stavebního výboru (ze dne 27. září 2003, č. 170) „O schválení pravidel a předpisů pro technický provoz bytového fondu“. Na základě těchto dokumentů jsou jak okna, tak i zateplení stěn většími opravami.

Nejvyšší soud objasnil, že zaměstnavatel může dobrovolně požadovat náhradu nákladů na opravu

Ruský Nejvyšší soud nakonec prohlásil, že úplně první rozhodnutí v případu okresního soudu – že úředníci by měli plně uhradit náklady na opravu – bylo správné a zůstává v platnosti.

Publikováno v RG (federální vydání) N6553 ze dne 10. prosince 2014.